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Compromis

L'engagement noir sur blanc

Le compromis (compromesso, ou preliminare) est le contrat par lequel vous vous engagez à acheter et le vendeur à vendre, à un prix et à une date donnés. L'acompte (caparra confirmatoria) vous engage : si vous vous retirez, vous le perdez ; si c'est lui qui se retire, il vous le rend au double.

Durée : Signature 1 à 4 semaines après l'acceptation ; acte de vente en général 2 à 4 mois plus tard

Comment faire

1. Le texte

Prix, acompte, date de l'acte de vente, logement libre de personnes, de biens, d'hypothèques et de litiges, conformité garantie par le vendeur, clause sur le prêt.

2. L'acompte

Par chèque ou virement traçable, à l'ordre du vendeur.

3. Enregistrement et transcription

L'enregistrement est obligatoire. La transcription par le notaire protège l'acompte contre des hypothèques ou des saisies ultérieures.

4. Le notaire

Demandez deux ou trois devis écrits pour l'acte d'achat et l'acte de prêt.

Combien ça coûte

  • Acompte (caparra confirmatoria) : souvent 10–20 % du prix (déduit du prix)
  • Enregistrement du compromis : 200 € + 0,5 % de l'acompte (déductible à l'acte de vente)
  • Transcription par le notaire (conseillée si l'acte de vente est loin) : environ 1 000–2 000 €
  • Commission de l'agence : souvent 2–4 % + TVA, parfois dès ce moment

Qui fait quoi

  • Notaire : c'est vous qui le choisissez : il peut rédiger et transcrire le compromis
  • Agence : prépare souvent le compromis et l'enregistre sous 30 jours
  • Banque : avec le compromis signé, la vraie demande de prêt démarre

Attention à

  • Acompte « penitenziale » au lieu de « confirmatoria » : les règles changent, faites-vous les expliquer.
  • Dates d'acte de vente trop serrées pour le prêt : la banque demande en général 30 à 60 jours après la demande.
  • Vendeur professionnel (impresa) : il faut une caution bancaire sur les acomptes (fideiussione) et une assurance décennale (logements neufs ou en construction).

Indications générales, à jour au 13 octobre 2026 : pour les choix importants, demande l'avis de la banque, du notaire ou d'un technicien.